הילולי כפר יונה בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ואח'

פסק דין

לפני עתירה לביטול החלטת ועדת משנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז מיום 8.7.2012, בדבר אישור תכנית מתאר מקומית הצ/188/1/2 שעניינה שינוי יעוד מקרקע חקלאית לייעוד למגורים, מסחר ומשרדים בתחום המועצה המקומית כפר יונה (להלן: "התכנית" או "תכנית 188").

1.רקע

א.העותרות, חברת הילולי כפר יונה בע"מ וחברת איילת חן השקעות כפר יונה בע"מ (להלן: "העותרות"), הן חברות פרטיות שבבעלותן מקרקעין הסמוכים מכיוון מזרח למקרקעין עליהם חלה התכנית, והידועים כגוש 8118 חלקות 30, 39 וכגוש 8115 חלקות 4, 5 (להלן: "מקרקעי העותרות").

על מקרקעי העותרות חלה תכנית הצ/מק/410/1-2 (להלן: "תכנית 410" או "התכנית הסמוכה").

המשיבה 1, הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, היא המוסד התכנוני המוסמך על פי דין לאשר ולדחות את התכנית (להלן: "הועדה המחוזית" או "המשיבה 1").

המשיבה 2, הועדה המרחבית לתכנון ולבניה "שרונים", היא הועדה המרחבית שבתחומה מבוקש לאשר את התכנית (להלן: "הועדה המרחבית" או "המשיבה 2").

המשיבים 3, דתיה ומשה קרני, הם יזמי התכנית ובעלי הזכויות במקרקעין נושא התכנית (להלן: "המשיבים 3").

ב.שתי התכניות, התכנית והתכנית הסמוכה, מצויות בשטח המיועד לתכנון מחדש מצפון לדרך 57 הקיימת, ומדרום לדרך 57 המתוכננת (להלן יחד: "המתחם"), ושתיהן קובעות שלבים תחבורתיים לביצוע, כדלקמן:

תכנית 410, אשר אושרה עוד בשנת 2003 קובעת כי בשלב הראשון, אשר הסתיים זה מכבר, לא יוצאו היתרי בנייה ללא הרחבת כביש 57 בקטע הכניסה לתכנית. בשלב השני – הוא הרלוונטי לענייננו – נקבע כי לא יוצאו היתרי בנייה מעל ל-650 יחידות דיור ללא הסדרה תחבורתית שאחת מחלופותיה היא סלילת כביש עוקף כפר יונה (כביש 57 החדש), וחיבורו בפועל לכפר יונה (סעיף 18 לתקנון תכנית 410).

גם תוכנית 188 נושא העתירה קובעת שלביות תחבורתית לביצוע, אך שלא כמו תכנית 410, זו קובעת 4 שלבים לביצוע.

בשלב הראשון נקבע - כי תנאי להיתר בניה בפרויקט יהיה הסדרת צומת כביש 57;

בשלב השני נקבע - כי תנאי למתן היתר בניה מעל 100 יחידות דיור יהיה הקמת מעבר תת/על קרקעי להולכי רגל;

בשלב השלישי נקבע - כי היתר בנייה מעל 500 יחידות דיור ועד 600 יחידות דיור, 2,700 מ"ר מסחר, 3,500 מ"ר תעסוקה ו-19 כיתות לימוד יהיה מותנה, בין השאר, בהרחבת צומת כביש 57 (רח' גילה ושד' רבין) ושינוי ברמזור קיים בכביש 57;ורק בשלב הרביעי נקבע - כי מימוש התכנית בהיקפה המלא מותנה בנגישות לכביש 57 הקיים לאחר סלילת כביש 57 המהיר.

ג.לטענת העותרים, ההבדל בשלבי הביצוע התחבורתיים בין התוכניות מוביל למצב בלתי מתקבל על הדעת לפיו בעוד שתכנית 410 קובעת כי אין לבנות בתחומה יותר מ-650 יחידות דיור אלא לאחר סלילת כביש 57 החדש, על בסיס התובנה שהתשתית התחבורתית הקיימת אינה יכולה להכיל מספר יחידות דיור גדול יותר, תכנית 188 הנשענת על אותה תשתית תחבורתית מתירה באופן מיידי הוספת 600 יחידות דיור, 2,700 מ"ר למסחר ו-3,500 מ"ר לתעסוקה באותו מתחם ללא סלילת הכביש העוקף.

ד.על רקע טענתן זו הגישו העותרות התנגדות לאישור התכנית.

ביום 8.7.2012 דנה ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית בהתנגדויות שהוגשו, וביום 16.10.2012 נתקבלה ההחלטה לאישור התכנית, תוך דחיית התנגדות העותרות (להלן: "ההחלטה").מכאן העתירה.

2.טענות הצדדים

עיקר טענות העותרים

החלטת הועדה המחוזית להעדיף בניה בתכנית עתידית על פני בניה ממשית היא בלתי סבירה בעליל, מנוגדת למדיניות הממשלה בנושא עידוד הבניה, ומנוגדת לכל היגיון תכנוני, ולפיכך מצדיקה את התערבותו של בית המשפט.